Справка - Поиск - Участники - Войти - Регистрация
Полная версия: Сдаю квартиру - на что обратить внимание
Частный клуб Алекса Экслера > Деловые вопросы
Мальвина
28 января 2015, 21:19
Собираюсь сдавать двухкомнатную квартиру в Петербурге. Сдавать будем через агентство вместе со вторым собственником (квартира поделена на доли). Причин не доверять родственнику вроде нет, агент найден им по знакомству.
Но поскольку в роли арендодателя я первый раз, буду рада советам, на что обратить внимание при подписании договора и при общении со съемщиками.
Спасибо.
Юта
29 января 2015, 09:17

Мальвина написала:Но поскольку в роли арендодателя я первый раз, буду рада советам, на что обратить внимание при подписании договора и при общении со съемщиками.

У вас агент берет деньги за услуги с арендатора или с арендодателя?
Если первое, то заранее почитайте типовой договор от агентства, он скорее всего будет больше заточен под арендатора. Лучше заранее сформулировать и попросить добавить ключевые для вас пункты.
Мальвина
29 января 2015, 10:19

Юта написала: агент берет деньги за услуги с арендатора

Да.

Юта написала: Лучше заранее сформулировать и попросить добавить ключевые для вас пункты.

Например? Вот поэтому я испрашиваю, на что обратить внимание. smile.gif
KUZ
29 января 2015, 11:18

Мальвина написала: Вот поэтому я испрашиваю, на что обратить внимание.

На процедуру расторжения договора в случае невыполнения его условий. То есть - с чем ты пойдешь в суд.
Юта
29 января 2015, 11:50

Мальвина написала:
Например?

Например, в предмете договора:
Указать не только основного арендатора, но и тех членов семьи/друзей, кто будет жить с ним. Чтобы иметь право выселить левых жильцов.
в правах и обязанностях:
• Право хозяина проверить состояние квартиры, предварительно поставив в известность арендатора. Я этим правом ни разу не воспользовалась, но на каком-то форуме писали, что полезный пункт для некоторых ситуаций.
• Выселить Арендатора в одностороннем порядке, если произошла задержка в оплате арендных или коммунальных платежей, порядок оплаты которых указан в п. __настоящего договора, а также в случае нарушения пунктов __ настоящего договора.
• Арендатор не имеет права заселять в квартиру лиц (как на условиях субаренды, так и на любых других условиях, в т.ч. безвозмездно), не указанных в п.___ настоящего договора.
• Указать порядок досрочного расторжения договора по инициативе любой стороны (за какое время уведомлять, например).
в пункте «Порядок оплаты»: указать порядок оплаты не только арендных платежей, но и коммунальных. Из моего опыта, некоторые арендаторы, платящие вовремя арендную плату, коммунальные платежи могут задерживать на неопределенный срок, а в большинстве договоров подробностей по коммуналке обычно не указывается.
KUZ
29 января 2015, 11:59

Юта написала: • Выселить Арендатора в одностороннем порядке, если произошла задержка в оплате арендных или коммунальных платежей, порядок оплаты которых указан в п. __настоящего договора, а также в случае нарушения пунктов __ настоящего договора.


Юта написала: • Указать порядок досрочного расторжения договора по инициативе любой стороны (за какое время уведомлять, например).


Важно, чтобы эти пункты не противоречили ГК РФ (а в договорах, кочующих на просторах сети это встречается часто).


Юта написала: в пункте «Порядок оплаты»: указать порядок оплаты не только арендных платежей, но и коммунальных.

Да. И порядок контроля прописать. А то арендатор съедет, а с энергетиками, отключившими свет за неуплату, собственникам разбираться придется.
KUZ
29 января 2015, 12:01
Договор будет аренды или найма ?
Юта
29 января 2015, 12:10
Если для вас неприемлемо, что в квартире будут жить домашние животные, также указать это в договоре.
Хотя у нас лучшие (практически идеальные) арендаторы живут с тремя (!) собаками. Когда они предупредили, что будут заселяться таким составом, меня пробило на нервный смех. Квартира была после почти свежего ремонта.
Но это было неудачное время для меня как арендодателя (июнь-июль, студентов нет, выбор квартир гораздо больше) и я согласилась, о чем совершенно не жалею.
Likabest
29 января 2015, 13:44

Мальвина написала: Но поскольку в роли арендодателя я первый раз, буду рада советам, на что обратить внимание при подписании договора и при общении со съемщиками.

Внимательно отнесись к последней сумме, которую оставляешь у себя до выезда клиентов. Для меня самой надежной была такая схема: человек платит за последний месяц проживания так же, как и за предыдущие. При выезде и передаче ключей я принимаю квартиру и если все в порядке, возвращаю сумму. Если нет - договариваемся о том, сколько возвращаем и возвращаем ли вообще.
Скажу сразу, что экстремальных случаев у меня не было, все обходилось на уровне "подпорчена штора, давайте решим, сколько это будет стоить".
Мальвина
29 января 2015, 14:58

KUZ написал: Договор будет аренды или найма ?

Я так понимаю, что раз договор между физ. лицами о квартире - то это найм получается? Или может быть и аренда? И что тогда лучше для меня, как для наймодателя/арендодателя?

П.С. Всем спасибо за ответы, записываю! smile.gif
Мальвина
29 января 2015, 15:12
И еще, читаю вот здесь
"Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:
- нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
- нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
- у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
- в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие."

Имеет ли смысл тогда заключать договор на 11 месяцев, например? А потом, если все ок, просто заключать новый?
кометаС
29 января 2015, 16:49

Мальвина написала: Я так понимаю, что раз договор между физ. лицами о квартире - то это найм получается? Или может быть и аренда? И что тогда лучше для меня, как для наймодателя/арендодателя?

По твоей ссылке есть пояснения. ЧЕМ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА?
ссылка
svana
29 января 2015, 17:00

Мальвина написала: Имеет ли смысл тогда заключать договор на 11 месяцев, например? А потом, если все ок, просто заключать новый?

Нам так риэлтор сразу посоветовал на 11 месяцев, потом можно продлить. Во избежание вышеперечисленного.
Erin
29 января 2015, 19:32
У меня в стране проживания очень важны пукты:

1. Оплата (нюансы оплаты первого и последнего месяца; оплата ремонта если повреждения были вызваны жильцом; оплата и возможность проживания доп. людей на жилплощади);
2. Инспекция жилья хозяином жилплощади на время проживания - мало кто использует это право, но оно должно быть;
3. Курение в квартире (чего угодно) - дым въедается в стены-потолок-встроенные шкафы достаточно сильно, будущие потенциальные жильцы могут легко отказаться жить в такой квартире. Oтмыть такой запах почти невозможно, обычно приходится стены-потолок красить (доп. расходы и хлопоты)
4. Защищенность жильцов и хозяина юридически - на случаи, когда хозяин жилплощади решит делать проверки каждую неделю; криминальных ситуаций и несчастных случаев (пожары, кражи, несчастные случаи с жильцами и их гостями, форс-мажор)
Ratty
30 января 2015, 02:17
Смотри на жильцов. Они должны быть нормальными на твой взгляд. Если что-то настораживает, то не сдавай.
Если ты чувствуешь, что они существенно напористее тебя, не сдавай. Если они совсем чуждые тебе, что ты не понимаешь, что у них считается порядочным, тоже не сдавай.
Изначально все настроены договориться, а потом может ситуация поменяться.
Юта
30 января 2015, 08:26

Ratty написала: Смотри на жильцов. Они должны быть нормальными на твой взгляд.

+100 всему посту.
Агенты обычно настроены сразу на месте подписать договор и забрать свою комиссию, если арендатор согласен. Им не интересно тратить время сначала на показ, потом опять встречаться для заключения договора.
Я делала так: давала он-лайн объявление, всех звонящих (будь то риэлтор, которых 80%-90% или клиент) предупреждала, что, даже если клиента все устроит, свой ответ дам не сразу, а на следующий день. Агентам честно говорила, что выбираю жильцов, клиентам говорила, что надо согласовать с мужем, который сейчас отсутствует. Ну не скажешь же человеку: «вдруг вы мне не понравитесь». А бывали и такие, кто на первом же просмотре начинали довольно напористо разговаривать, повышать голос, торгуясь и пр. Я не спорила, спокойно говорила, что, как и предупреждала, завтра дам ответ. Есть люди, для которых такое поведение в порядке вещей, типа раз платит, значит всегда прав.
Иногда, глядя на потенциального арендатора, возникают сомнения в его платежеспособности или стабильности его дохода.
Бывает конечно наоборот: клиент сразу внушает доверие и, если и его все устраивает, тут же обговариваются все нюансы, подписывается договор, обмен денег на ключи и все довольны.
СКАЗОЧКА
30 января 2015, 16:50
Даже если потенциальный арендатор предоставляет документ о гарантированной платежеспособности, это ещё не гарантия его намерений.
Если он скрытый пройдоха, что сразу не видно, то может выставлять любую ложь, чтобы оправдывать свою неуплату.
Может рассчитывать перезимовать "нахаляву", выгадать время на судебные разбирательства. Они могут немалое время продлиться, а он до решения суда будет себе жить. Это бывает в тех случаях, когда не особо есть, что терять.
То есть во время ваше, когда вы располагаете на эти деньги за сдачу жилья, могут поставить вас в безденежную ситуацию на неопределённое время.
СКАЗОЧКА
30 января 2015, 17:52



+100!
Игги
31 января 2015, 23:15

Мальвина написала: Собираюсь сдавать двухкомнатную квартиру ...

Вот при приёме на работу существует так называемый "испытательный срок" (до трёх месяцев). Я бы попытался организовать такой испытательный срок, например, сдать квартиру на три месяца, но с какими-то гарантиями пролонгации договора для арендатора при соблюдении им согласованных условий договора. За три месяца станет более-менее ясно, стоит ли дальше продолжать отношения или нет.
Мальвина
1 февраля 2015, 20:56
Спасибо всем за советы!
Квартиру сдали. (На удивление быстро, но помогло, наверное, что конец месяца и людям надо было съезжать с предыдущего места.)
На первый взгляд люди адекватные, надеюсь, все будет хорошо.
Хотя я больше переживаю не за то, что в жильцах разочаруюсь, а за то, что они не будут довольны квартирой.
Drumm
4 февраля 2015, 09:30
Извините, что в этом треде, просто по теме.

А в налоговую надо сразу заявлять о сдаче, или просто в апреле уплатить налог?
Утречко
4 февраля 2015, 12:26

Drumm написала: А в налоговую надо сразу заявлять о сдаче, или просто в апреле уплатить налог?

В апреле, причем в следующем. wink.gif
Drumm
4 февраля 2015, 17:15

Утречко написала: В апреле, причем в следующем.

Я сдала с февраля 2015 - платить в апреле 2016?
Утречко
4 февраля 2015, 17:53

Drumm написала: Я сдала с февраля 2015 - платить в апреле 2016?

Да. Налоги платятся за прошлый год.
Drumm
5 февраля 2015, 15:58

Утречко написала: Да. Налоги платятся за прошлый год.

Спасибо!
Инна Маг
6 февраля 2015, 03:45
Если ты согласна, допустим, чтобы квартиранты были с котом, уточни, кастрирован ли кот. Иначе тебе после их выезда придется делать серьезный ремонт. Запах некастрированного кота чрезвычайно резкий и стойкий. Без замены обоев, может быть и штукатурки, а то и покрытия пола не избавишься.
Fruktoza
6 февраля 2015, 19:47
Я бы еще посоветовала застраховать гражданскую ответственность на счет причинения ущерба имуществу соседей (мало ли кого зальют твои жильцы).
У меня дочь наоборот снимает квартиру в Петербурге, от греха подальше застраховались, мало ли что. Это и в наших интересах и в интересах хозяина квартиры.
Befany
11 марта 2015, 11:30
Прошу прощения, что поднимаю тему.
Подскажите, так всё-таки между физлицами договор аренды или найма? Пишут, что по-хорошему надо найма, но фактически по практике эти понятия тождественны.
noon
11 марта 2015, 15:30

Befany написала: Пишут, что по-хорошему надо найма, но фактически по практике эти понятия тождественны.

"Фактически по практике" - это не юридический термин. Можно называть договор как угодно, но это будет договор найма жилого помещения.
Befany
11 марта 2015, 23:20

noon написал:
"Фактически по практике" - это не юридический термин. Можно называть договор как угодно, но это будет договор найма жилого помещения.

Большое человеческое спасибо! smile.gif
Эта версия форума - с пониженной функциональностью. Для просмотра полной версии со всеми функциями, форматированием, картинками и т. п. нажмите сюда.
Invision Power Board © 2001-2017 Invision Power Services, Inc.
модификация - Яро & Серёга
Хостинг от «Зенон»Сервера компании «ETegro»