Справка - Поиск - Участники - Войти - Регистрация
Полная версия: Недвижимость в Украине
Частный клуб Алекса Экслера > Деловые вопросы
20 лет в оффсайде
13 февраля 2015, 07:56
Пара вопросов:

1. Как при покупке/продаже квартир в Украине считается их первоначальная стоимость? Из личного опыта известно, что в России есть кадастровая и рыночная, которые друг от друга очень сильно отличаются. А каково у соседей?
2. Есть ли где-нибудь исторические данные по стоимости квартир в Киеве? Главным образом интересует правый берег.

Спасибоsmile.gif.
demetrius
14 февраля 2015, 01:53
В январе продавал свою ипотечную квартиру. Положение дел у нас то же, только понятие кадастровой стоимости уже вроде не используется. Взамен этого перед регистрацией сделки нотариус обычно выдает контакты пары-тройки так называемых "оценщиков", у которых есть соответствующая лицензия (и которые у этого нотариуса прикормлены). Эти оценщики готовят экспертное заключение о стоимости квартиры на основании общего состояния дома и квартиры, и цены похожих квартир в разных районах.

Оценить квартиру можно по-разному, в зависимости от желания клиента. Я попросил оценить подешевле, чтобы уменьшить налог от продажи. Оценка подается нотариусу перед подготовкой договора купли-продажи. В общем случае налог с продажи платится либо с суммы, указанной в договоре, либо с суммы из экспертного заключения (берется бОльшая из двух).
Плохиш
14 февраля 2015, 05:33
Если продавать, то нужно было делать позавчера. Если покупать, то стоит подождать когда будут отдавать жилье раза так в три дешевле текущего уровня. Может конечно и не в три, а в пять раз. А может и полтора. Но дешеветь будет однозначно.
Аргументы моего прогноза.
20 лет в оффсайде
14 февраля 2015, 07:17
А как с процессом передачи денег из рук в руки?
ESN
14 февраля 2015, 09:45

20 лет в оффсайде написал: А как с процессом передачи денег из рук в руки?

Один раз я передавал и один раз получал в помещении нотариуса — за ширмой, т.е. как бы без свидетелей. Один раз жена получала в присутствии риэлтора.
Наличкой. Дело было еще в 90-х.
   Спойлер!
Кстати, я тогда купил квартиру, которая кроме меня была продана еще одному человеку.
Ru us
14 февраля 2015, 11:29

20 лет в оффсайде написал:

1. Рыночная, обязательна предварительная оценка, перед продажей. С этой суммы будет осуществляться выплата налога в связи с продажей, это вроде бы 2 %.
2. Оформление происходит у нотариуса, он удостоверяет договор и выдает выписку из реестра ("витяг") о регистрации права.
3. Оплата возможна у нотариуса.

Кроме того, риэлтеры как правило закладывают вполне высокие ставки (до 3 %) вроде бы.
Ну и внимательным следует быть с ценами. Дело в том, что в Украине все эти годы цены на крупные покупки как правило фиксировались в долларах, и инерционно цены пока не очень падают (в долларах) в отличие от гривны.
Этим ситуация в корне отличается от российской, например, где цены тоже инерционны но в рублях, и потому не очень выросли.
Если есть возможность, следует подождать месяц-два до приобретения и понаблюдать, цены в долларах должны упасть.
Зеленушка
15 февраля 2015, 13:07

20 лет в оффсайде написал:
2. Есть ли где-нибудь исторические данные по стоимости квартир в Киеве? Главным образом интересует правый берег.

Есть такие данные. Году в 1994 можно было купить двушку хрущевку на Сталинке тысяч за 6, а может и за 4. Однако ценность этой информации довольно сомнительна.
Правый берег большой, на нем есть Проспект Науки, Теремки, Борщаговка, Академгородок, Нивки, Виноградарь, Куреневка, Оболонь и условный центр, цены на квартиры очень разные даже в пределах одного сегмента.
Сведения о возможности оплаты у нотариуса вызывают у меня, мягко говоря, серьезные сомнения.
20 лет в оффсайде
15 февраля 2015, 22:01

Зеленушка написал: Есть такие данные. Году в 1994 можно было купить двушку хрущевку на Сталинке тысяч за 6, а может и за 4. Однако ценность этой информации довольно сомнительна.

Она не сомнительна, она несуществующа. Я имел в виду какие-то базы данных (действую по аналогии - в Штатах они есть), но, судя по всему, их нет.
Зеленушка
15 февраля 2015, 22:22

20 лет в оффсайде написал:
Она не сомнительна, она несуществующа. Я имел в виду какие-то базы данных (действую по аналогии - в Штатах они есть), но, судя по всему, их нет.

По реальным сделкам таких баз данных нет, цена договора купли-продажи, которую указывали у нотариуса, часто отличалась от реальной цены сделки. А зачем это надо-то? До 2001 года цены были пониже, в 2001 начался стремительный рост до пика в 2008, после 2008 начался кризис, разброд и разнообразные шатания в любую сторону.
Alex Exler
21 февраля 2015, 20:56

20 лет в оффсайде написал: А как с процессом передачи денег из рук в руки?

Сейчас не девяностые. Арендуется депозитная ячейка в банке под условие предъявление государственной регистрации нового собственника. Деньги закладывает покупатель в присутствии продавца - можно с банковским контролем и проверкой купюр.
Зеленушка
21 февраля 2015, 22:16

Alex Exler написал:
Сейчас не девяностые. Арендуется депозитная ячейка в банке под условие предъявление государственной регистрации нового собственника. Деньги закладывает покупатель в присутствии продавца - можно с банковским контролем и проверкой купюр.

Если речь идет об Украине, расчет по договору купли-продажи квартиры на сумму, превышающую 150 тысяч гривен, должен быть произведен в безналичной форме.
Sorin
21 февраля 2015, 23:48

Alex Exler написал: Сейчас не девяностые. Арендуется депозитная ячейка в банке под условие предъявление государственной регистрации нового собственника. Деньги закладывает покупатель в присутствии продавца - можно с банковским контролем и проверкой купюр. 

Алекс, ты живешь московскими мерками. Даже в РФ это и по сей день далеко не везде так. На периферии расчеты из рук в руки (и зачастую в момент подписания договора, когда никакой регистрацией перехода права еще и близко не пахнет) обычное дело. Так что надо выяснять местные обычаи.
20 лет в оффсайде
22 февраля 2015, 02:34

Sorin написал: Алекс, ты живешь московскими мерками. Даже в РФ это и по сей день далеко не везде так. На периферии расчеты из рук в руки (и зачастую в момент подписания договора, когда никакой регистрацией перехода права еще и близко не пахнет) обычное дело. Так что надо выяснять местные обычаи.

Да вот в том-то и дело. Просто если Алекс живёт московскими мерками, то я вообще живу американскими, где практически во всех случаях покупки-продажи существует escrow (фиг бы знал как оно по-русски) - по факту третье лицо, т.е. контора, которая удерживает деньги покупателя до самого конца сделки, а потом передаёт (безналично) их продавцу. А как это в странах бСССР - я тупо не знаю. Собсно, за этим сюда и пришёл.
wgovor
22 февраля 2015, 03:34

Sorin написал: Алекс, ты живешь московскими мерками. Даже в РФ это и по сей день далеко не везде так. На периферии расчеты из рук в руки (и зачастую в момент подписания договора, когда никакой регистрацией перехода права еще и близко не пахнет) обычное дело. Так что надо выяснять местные обычаи.

Но сделать-то так можно практически везде, где есть банковские ячейки. У нас нормальные конторы там делали еще лет 6-8 назад, пусть им и приходилось объяснять продавцу и покупателю, для чего этот балет.
FrogQueen
22 февраля 2015, 23:03

20 лет в оффсайде написал: А как с процессом передачи денег из рук в руки?

Я покупала не одну квартиру. Деньги передавались в специальной комнате нотариальной конторы с проверкой на детекторе в присутствии нотариуса.
Я на сделку заказывала сопровождение в охранной фирме. От ячейки банка до передачи денег и получения документов на квартиру у нотариуса.
20 лет в оффсайде
23 февраля 2015, 07:53

FrogQueen написала: Я покупала не одну квартиру. Деньги передавались в специальной комнате нотариальной конторы с проверкой на детекторе в присутствии нотариуса.
Я на сделку заказывала сопровождение в охранной фирме. От ячейки банка до передачи денег и получения документов на квартиру у нотариуса.

Во, это полезная инфа, спасибо.
лорнет
23 февраля 2015, 20:22
Посмотреть уровень цен можно тут http://olx.ua/nedvizhimost/prodazha-kvartir/ , выбираешь интересующий район
в инете много предложений от застройщиков, вот этот дом вижу из окна своей квартиры http://www.lukyanovskiy.com.ua/?utm_source...jnovskuj_feb_15
Дн
28 февраля 2015, 17:00

wgovor написал: Но сделать-то так можно практически везде, где есть банковские ячейки. У нас нормальные конторы там делали еще лет 6-8 назад, пусть им и приходилось объяснять продавцу и покупателю, для чего этот балет.

Можно, но не везде делают. У нас, например, до сих пор про банковскую ячейку и слышать не хотят.
Золотая Адель
28 февраля 2015, 18:24
У нас была сделка 3 года назад, банковской ячейкой не пользовались. Но мы добирали кредит до полной суммы. В итоге свою часть отдали продавцу наличными прямо в банке, где подписывали ипотеку.
Чудище
10 марта 2015, 04:30
Нет тут escrow. И про "безналичный расчет" - закон есть, но расчет дефакто налом из рук в руки в присутствии нотариуса и двух риэлторов. Или в банке, как договоритесь.

Сделка на бумаге выглядит так: покупатель перечисляет деньги на счет продавца, продавец тут же перечисляет полученные деньги на счета доверенных людей (по 150 тыс. грн. на нос), они тут же снимают эти деньги (и, по идее, передают продавцу).

Сделка по факту выглядит так:
Продавец и покупатель подписывают договор в присутствии нотариуса, а потом тут же расчитываются в долларах или еврах, или в какой другой валюте, как договорятся.

С риелторами и нотариатом также расчитываются тут же, причем с релторами тоже баксами или по курсу.
Комиссия риелторов может достигать 5%.

Риэлторы и банкиры говорят, что более 95% сделок на вторичке выглядит именно так. С первичкой немного другая ситуация.

Но общий совет: я бы не спешил пока с покупкой квартиры в Киеве, если реально не горит (вроде "нужнос срочно разъехаться", или наследство, или еще какие семейные дела). Разное может быть, и не только с ценами. А если к тому же одна из сторон иностранец, то нужно искать хорошего риелтора по рекомендации, иначе вероятность кидка просто зашкаливает.

Все сказанное - мое имхо, конечно.
Можно шерстить форум на finance.ua, там есть специальный подфорум по недвижу, где о многом рассказывается. И с ячейкой вариант тоже есть, кстати.
Ru us
10 марта 2015, 10:22

Чудище написал:

Как думаешь, цены в долларах упадут?
А то странная история с этим исчислением.
Чудище
12 марта 2015, 04:26
Думаю, упадут. В стране затяжной кризис, доходы падают, очень мало у кого остались доходы в долларах, и при этом резко повышается коммуналка. Раньше было относительно дешево держать пустую хату на продажу. Сейчас это может быть разорительно: жильцов не найти, а коммуналку плати.

И плюс сейчас куча застройщиков пытаются сбить цену на новый пустой бетон. Если раньше это стоило порядка 1000 долл. за кв. м. не в центре, то сейчас я вижу предложения и по 700, и по 500. Я не знаю, реальны ли они, но цены проседают на первичке, т.е. вторичку будет тяжелее продать.

Только "элитка" должна остаться в цене. Это совсем другой сегмент.

И это все только при условии, что перемирие будет держаться. Если снова начнется горячее, качели курса будут еще те. А если фронт подвинется ближе, то будет совсем не до квартиры.

Кому не сильно печет, ждите пару лет хотя бы.
Золотая Адель
12 марта 2015, 04:43

Чудище написал: Думаю, упадут. В стране затяжной кризис, доходы падают, очень мало у кого остались доходы в долларах, и при этом резко повышается коммуналка. Раньше было относительно дешево держать пустую хату на продажу. Сейчас это может быть разорительно: жильцов не найти, а коммуналку плати.

Кроме того, с этого года вводится налог на недвижимость. Пока что он небольшой, но главное ввести, а увеличить завсегда можно.
Ru us
12 марта 2015, 07:00

Чудище написал: Кому не сильно печет, ждите пару лет хотя бы.

До лета, думаешь не так чтобы упадут?
Странная история, я-то считал, что это просто инерция, и вот сейчас - уже скоро - должно быть вполне резкое обрушение цен, если не прямо вслед за курсом, то около того.
Эта версия форума - с пониженной функциональностью. Для просмотра полной версии со всеми функциями, форматированием, картинками и т. п. нажмите сюда.
Invision Power Board © 2001-2017 Invision Power Services, Inc.
модификация - Яро & Серёга
Хостинг от «Зенон»Сервера компании «ETegro»