Справка - Поиск - Участники - Войти - Регистрация
Полная версия: Жилой дом на землях сельхозназначения
Частный клуб Алекса Экслера > Деловые вопросы
Muzzy
14 апреля 2015, 12:58
У родственника образовалась земелька в несколько гектаров со следующей категорией и режимом использования:
Категория: Земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование
По классификатору (код): 141001000000
По классификатору (описание): Для сельскохозяйственного производства
По документу: для ведения сельхозпроизводства.

Вопрос: можно ли на таких землях построить жилой дом? Прописка не важна.
Правовой режим таких участков и их использование регулируется Земельным кодексом РФ (п.1 ст. 85, п.6. ст. 87, ст.78).
Мне с первого взгляда показалось, что построить жилой дом нельзя. Можно строить животноводческую ферму, разборный ангар, здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, или иные постройки, обеспечивающие сельскохозяйственную деятельность.

Но что изменится, если собственник этой земли зарегистрирует КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство)?
В состав имущества КФХ могут входить (ст.6 ФЗ о КФХ):
- земельный участок,
- здания, строения, сооружения, ангары, склады, необходимые для осуществления деятельности фермерского хозяйства,
- хозяйственные и иные постройки,
- мелиоративные и другие сооружения,
- продуктивный и рабочий скот, птица, кролики,
- сельскохозяйственная и иная техника и оборудование,
- инвентарь,
- транспортные средства,
- иное, необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

То есть, в составе имущества КФХ разрешены постройки несельскохозяйственного назначения, к которым относятся жилые, рекреационные, промышленные и иных назначений, поскольку, например, жилые строения являются необходимыми для осуществления фермерской деятельности, требующей постоянного присутствия фермера на территории участка.

Т.е. получается, что на таких землях можно будет построить жилой дом при регистрации КФХ.
Но следует ли при этом строить другие постройки - сараи, фермы и прочее? Ведь получается глупо - дом, необходимый для осуществления деятельности фермерского хозяйства построил, а само фермерское хозяйство - нет. С другой стороны, фермерское хозяйство - это не только кролики. Это в том числе и растениеводство, можно оставшуюся часть засадить картохой - вот тебе и хозяйство, так?

Кто проверяет режим разрешенного использования земель? Если дом не регистрировать и не прописываться в нём, то кто и когда потребует показать ферму?

А может в этом случае и вообще КФХ не регистрировать, а строить молча дом и сарай для картохи?

Кто в этом плавает, подскажите. Спасибо! smile.gif
Лола
14 апреля 2015, 14:49
Немного изучала вопрос, но не гуру. Да, похоже, с КФХ - строить можно. Однако, там возникает тонкость. Я не знаю, что там у него с землей, но оно должно использоваться по назначению. Сейчас штрафы вроде бы повысили. Правда, если там посадить пару грядок картофеля, наверно, уже по назначению? Или траву косить для коров biggrin.gif
Энн
18 апреля 2015, 21:18

Muzzy написал: У родственника образовалась земелька в несколько гектаров со следующей категорией и режимом использования:
Категория: Земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование
По классификатору (код): 141001000000
По классификатору (описание): Для сельскохозяйственного производства
По документу: для ведения сельхозпроизводства.

Каким образом эта земля у него образовалась? Это его личная собственность или аренда?
Вообще такие земли не предназначены для индивидуальной застройки даже КФХ.
Sorin
19 апреля 2015, 00:08

Энн написала: Вообще такие земли не предназначены для индивидуальной застройки даже КФХ.

Я согласен. ИМХО ни о каком жилом доме на таких землях речь быть не может, хоть ты десять раз КФХ организуй. Сколько помню, возмущенные фермеры бьюццо, требуют, чтобы им разрешили строиться. А то, мол, нелепо, надо для жилья отдельный кусок земли покупать, в населенном пункте. И, надеюсь, никогда им этого не разрешат. Потому что все хорошо понимают, что стоит разрешить, и сразу гектары земель сельхозназначения будут порезаны на кусочки по 15-20 соток, и там толпы "фермеров" объявятся со своими фермерскими особняками.
Насколько я знаю, те, что строятся, создают не жилой дом, а что-то вроде "столовая для работников, с комнатами отдыха для персонала и помывочной". smile.gif Жить там по факту получается, но это не жилой дом. Опять же, ты сразу обламываешься не только с "пропиской", но и со всему прочими благами цивилизации, вроде врачебной помощи по месту жительства, организации дорог, коммуникаций, которые доступны в населенном пункте, магазины, детские сады и т.д. так же оказываются не в доступе.
Глеб
20 апреля 2015, 12:14

Sorin написал:
И, надеюсь, никогда им этого не разрешат. Потому что все хорошо понимают, что стоит разрешить, и сразу гектары земель сельхозназначения будут порезаны на кусочки по 15-20 соток, и там толпы "фермеров" объявятся со своими фермерскими особняками.

Почему является проблемой то, что у всех желающих будет доступное жилье? Это чистый бред - с/х назначение где-нибудь в подмосковье, с золотыми ценами на землю. Вместо свинарников лучше построить частные дома. И для окружающей среды полезнее, кстати. А для с/х производства земли в глубинке - хоть уешься.
Sorin
20 апреля 2015, 13:06

Глеб написал: Это чистый бред - с/х назначение где-нибудь в подмосковье, с золотыми ценами на землю. Вместо свинарников лучше построить частные дома. И для окружающей среды полезнее, кстати. А для с/х производства земли в глубинке - хоть уешься.

Да я ж разве спорю? Очень может быть, что в случае конкретного участка ты и прав. Для таких случаев как раз и предусмотрены процедуры первода земель из одной категории в другую. Процедура сложная, затратная, очень небыстрая, ЕМНИП решаемая на федеральном уровне. Вот в правительстве и решают, где нужны с/х земли, а где можно разрешить копать не картошку, а золото, продавая коттеджи. smile.gif
Basset
20 апреля 2015, 18:16

Sorin написал: Для таких случаев как раз и предусмотрены процедуры первода земель из одной категории в другую.

Здесь нет перевода категории, категория остаётся "земли сельскохозяйственного назначения", меняется вид целевого использования с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства".

Sorin написал: Процедура сложная, затратная, очень небыстрая, ЕМНИП решаемая на федеральном уровне.

Земли сельхозназначения переводят в населённые пункты ЕМНИП на уровне субъекта федерации. А вид разрешённого использования вообще меняется на уровне района.

Sorin написал: Потому что все хорошо понимают, что стоит разрешить, и сразу гектары земель сельхозназначения будут порезаны на кусочки по 15-20 соток, и там толпы "фермеров" объявятся со своими фермерскими особняками.

Так все и делают, только вместо "фермеров" плодят "садоводов".
Леди Теххи
20 апреля 2015, 23:35

Sorin написал:  Потому что все хорошо понимают, что стоит разрешить, и сразу гектары земель сельхозназначения будут порезаны на кусочки по 15-20 соток, и там толпы "фермеров" объявятся со своими фермерскими особняками.

Сорин, посмею тебя огорчить.
Вся мало-мальски пригодная земля в Ленобласти уже порезана на кусочки и продается в составе ДНП или СНТ. Причем, это именно сельхозка. И все уже застроено "садовыми и дачными домиками".
А то, что пока не порезано, любят долями продавать. Типа, 20/5000 земельного участка с кадастровым номером таким-то.
Sorin
21 апреля 2015, 00:41

Basset написал: Здесь нет перевода категории, категория остаётся "земли сельскохозяйственного назначения", меняется вид целевого использования с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства".

Для строительства жилого дома, о чем спрашивал ТС, надо именно что категорию менять. Ему ж на само по себе КФХ интересно, а постройка дома, в чем КФХ не поможет. Но в любом случае, кто ж так развлекаться с сельхозугодьями разрешит? Завтра погляжу на работе, но есть серьезные сомнения, что это легко осуществимая процедура.

Basset написал: Земли сельхозназначения переводят в населённые пункты ЕМНИП на уровне субъекта федерации.

Ну, это еще от населенного пункта зависит, иногда и Совет Федерации нужен.

Леди Теххи написала: Причем, это именно сельхозка.

Но не сельхозугодья же. У ТС же угодья, для сельхозпроизводства, как я понимаю, они жестче защищены, вроде и ВС РФ высказывался на этот счет, что единственный вариант - прирезать их к населенному пункту? Да и если ты строишь садовый дом, даже когда вид разрешенного использования - садоводство, один черт в свидетельстве на домик будет "назначение - нежилое".
Sorin
21 апреля 2015, 00:57
Вот был вопрос в обзоре судебной практики ВС РФ за 4 квартал 13 года:
" Вопрос 5. Допускается ли использование земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства?
Возможно ли изменение вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства", "для ведения личного подсобного хозяйства" и т.п.) на вид разрешенного использования "для ведения дачного хозяйства" ("для дачного строительства")?
Ответ. Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (чч. 2 и 3 ст. 36).
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).
Sorin
21 апреля 2015, 00:57
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. N 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Статья 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.
Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.
С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию - "земли населенных пунктов".
Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям."
Basset
21 апреля 2015, 02:30

Sorin написал: в обзоре судебной практики

Это по-видимому новое прочтение закона. Я могу судить по окружающей меня действительности. Вокруг моей деревни все поля или уже застроены или выкуплены под коттеджные посёлки. Сейчас посмотрел кадастровую карту и обнаружил занятное: те поселки, которые были построены лет десять назад, — почти все на с/х землях "под дачное строительство", а те, что застраиваются сейчас — уже "земли поселений", хотя двадцать лет назад и те и эти были обычными полями.
Mitya78
21 апреля 2015, 12:01

Sorin написал:
Да я ж разве спорю? Очень может быть, что в случае конкретного участка ты и прав. Для таких случаев как раз и предусмотрены процедуры первода земель из одной категории в другую. Процедура сложная, затратная, очень небыстрая, ЕМНИП решаемая на федеральном уровне. Вот в правительстве и решают, где нужны с/х земли, а где можно разрешить копать не картошку, а золото, продавая коттеджи. smile.gif


Вообще это должно быть не их собачье дело, что человек делает на своей земле.
Sorin
21 апреля 2015, 12:41

Mitya78 написал: Вообще это должно быть не их собачье дело, что человек делает на своей земле.

haha.gif
В Зимбабве, возможно (и то сомневаюсь). Но расскажи, это, к примеру, американцам. tongue.gif (Погугли Land-Use Control, к примеру, и Zoning smile.gif).
Mitya78
21 апреля 2015, 12:52

Sorin написал:
haha.gif
В Зимбабве, возможно (и то сомневаюсь). Но расскажи, это, к примеру, американцам. tongue.gif (Погугли Land-Use Control, к примеру, и Zoning smile.gif).

И что? Я должен автоматически одобрить всё, что выходит из США?
А так, разумеется, читать эти законы не намерен.

Ну и, конечно, общество должно контролировать вред окружающей среде, про это не спорю.
Sorin
21 апреля 2015, 14:45

Mitya78 написал: А так, разумеется, читать эти законы не намерен.

Не... ну дело твое, конечно. rolleyes.gif
_evengy
21 апреля 2015, 20:23

Глеб написал:
Почему является проблемой то, что у всех желающих будет доступное жилье? Это чистый бред - с/х назначение где-нибудь в подмосковье, с золотыми ценами на землю. Вместо свинарников лучше построить частные дома. И для окружающей среды полезнее, кстати. А для с/х производства земли в глубинке - хоть уешься.

По закону, дело в обязательном подводе коммуникаций, дорог и постройке больниц/школ. Нельзя разрешить строить жилье если нет всей необходимой инфраструктуры.

На практике перевод земель из с/х в ИЖС - кормушка для местных властей. Там десятки тысяч процентов чистой прибыли.

Эта версия форума - с пониженной функциональностью. Для просмотра полной версии со всеми функциями, форматированием, картинками и т. п. нажмите сюда.
Invision Power Board © 2001-2017 Invision Power Services, Inc.
модификация - Яро & Серёга
Хостинг от «Зенон»Сервера компании «ETegro»