Справка - Поиск - Участники - Войти - Регистрация
Полная версия: Ипотека
Частный клуб Алекса Экслера > Деловые вопросы
Interest
2 декабря 2015, 18:42
Приветствую. smile4.gif
История с покупкой квартиры продолжается, дошло время до выбора ипотечного кредита. И возникло несколько дилетантских вопросов. Буду рад помощи. Первые из них (наверное, будут и еще) такие:
1. В документах фигурирует "Полная стоимость кредита", заметно отличающаяся от ставки по кредиту. Как я понял, речь идет о ставке кредита + иные обязательные платежи (страховка, комиссия за выдачу и т.п.). Но я так и не понял, идет ли речь об условном понятии или о фактической ставке кредита. Например, если ставка 14%, а ПСК указана от 16,7% до 17,1%, то правильно ли я понимаю, что ежемесячные платежи будут рассчитываться именно из 16,7% минимум, а не из 14%?
2. В условиях выдачи кредита указано, что регистрация в месте выдачи кредита не требуется. Но вместе с тем, в другом месте указано, что наличие регистрации в месте обращения за кредитом может повлиять на процентную ставку. Кто-нибудь с этим сталкивался на практике?
Рус
2 декабря 2015, 18:47

Interest написал: 1. В документах фигурирует "Полная стоимость кредита", заметно отличающаяся от ставки по кредиту. Как я понял, речь идет о ставке кредита + иные обязательные платежи (страховка, комиссия за выдачу и т.п.). Но я так и не понял, идет ли речь об условном понятии или о фактической ставке кредита. Например, если ставка 14%, а ПСК указана от 16,7% до 17,1%, то правильно ли я понимаю, что ежемесячные платежи будут рассчитываться именно из 16,7% минимум, а не из 14%?

Об условном. Дают сумму кредита под 14%, но предупреждают, что со всякими обязательными платежами общая % ставка выйдет как будто ты взял эту сумму под 16.7%.
Interest
2 декабря 2015, 19:05

Рус написал: Об условном. Дают сумму кредита под 14%, но предупреждают, что со всякими обязательными платежами общая % ставка выйдет как будто ты взял эту сумму под 16.7%. 

Т.е. ежемесячно плачу по ставке 14% + единовременно (или почти единовременно) выплачиваю порядка 3% от суммы кредита?
Рус
2 декабря 2015, 19:07

Interest написал: Т.е. ежемесячно плачу по ставке 14% + единовременно (или почти единовременно) выплачиваю порядка 3% от суммы кредита? 
                       

Так и есть. Но откуда такие немалые суммы возникают?..
Страховка кредита большая что ли получается?...
Носки Поэта
2 декабря 2015, 19:09

Interest написал: 2. В условиях выдачи кредита указано, что регистрация в месте выдачи кредита не требуется.

Обычно не требуется.


Но вместе с тем, в другом месте указано, что наличие регистрации в месте обращения за кредитом может повлиять на процентную ставку.

То есть местным - может выйти меньший процент - это нормально. Банку проще пристраивать потом жилплощадь, находящуюся недалеко от него, чем где-нибудь в тьмутаракани. Да и искать тебя коллекторам обойдётся дешевле, если ты зарегистрирован (хотя бы временно, а лучше постоянно) поблизости от их основного места работы. Так что да - эта фраза вполне оправдана экономически.
Носки Поэта
2 декабря 2015, 19:18

Рус написал: Но откуда такие немалые суммы возникают?..Страховка кредита большая что ли получается?... 

Нет, там просто формула идиотская, взятая из заокеанских практик в отрыве от этих самых практик и не имеющая отношения к какой бы то ни было реальности. Кредит берётся на несколько лет, а в этой формуле учитываются проценты, набегающие на ещё неуплаченные проценты в раскладке на весь период кредита в пересчёте на случай, если бы кредит брался на год. Моё мнение, что этот идиотский ПСК, который банки обязаны высчитывать по этой идиотской формуле и печатать на первой странице договора, только сбивает с толку. Но вполне допускаю, что я пристрастен и неправ.
Interest
2 декабря 2015, 19:23

Рус написал: Так и есть. Но откуда такие немалые суммы возникают?..Страховка кредита большая что ли получается?...

Не знаю, это общее условие для кредитов ВТБ на вторичку.
Interest
2 декабря 2015, 19:26

Носки Поэта написал: То есть местным - может выйти меньший процент - это нормально. Банку проще пристраивать потом жилплощадь, находящуюся недалеко от него, чем где-нибудь в тьмутаракани.

Так жилплощадь под боком у банка, просто у меня регистрация в другом регионе.

Носки Поэта написал: Да и искать тебя коллекторам обойдётся дешевле, если ты зарегистрирован (хотя бы временно, а лучше постоянно) поблизости от их основного места работы.

Аналогично, постоянная регистрация будет в квартире, которую куплю. В чем проблема с поисками?
Interest
2 декабря 2015, 19:29

Носки Поэта написал: Нет, там просто формула идиотская, взятая из заокеанских практик в отрыве от этих самых практик и не имеющая отношения к какой бы то ни было реальности.

Т.е. особого смысла смотреть на эту цифру нет? Ограничиться стоимостью кредита и выяснением банковских комиссий?
Носки Поэта
2 декабря 2015, 19:39

Interest написал: .е. особого смысла смотреть на эту цифру нет? Ограничиться стоимостью кредита и выяснением банковских комиссий? 

Я бы не смотрел и сосредоточился на комиссиях банка. Если хочешь, можешь посмотреть и попытаться просечь физический смысл этой формулы.
Мне не удалось.
Носки Поэта
2 декабря 2015, 19:59

Interest написал: Так жилплощадь под боком у банка, просто у меня регистрация в другом регионе.


: Аналогично, постоянная регистрация будет в квартире, которую куплю. В чем проблема с поисками? 

Если хочешь - заостри на этом внимание сотрудников банка и попробуй добиться уменьшения процентной ставки если не процент (на это скорее всего не пойдут), то хотя бы на пол- или четверь-процента, как компромиссный вариант. Но вряд ли стоит сильно зацикливаться на этом: хорошее впечатление на сотрудников и особенно руководство и хорошие отношения могут сыграть на тебя в перспективе больше, чем истеричное отвоёвывание этого процента. Я бы использовал этот повод просто, чтобы обратить на себя внимание, и отложиться в виде приятных воспоминаний в памяти сотрудников и руководителя отдела. Выгорит уменьшить процент - хорошо, нет - не беда. Но это моё мнение, я его не навязываю - у тебя вполне может быть своё.
Eunica
2 декабря 2015, 21:15
У моего мужа была регистрация в другом субъекте федерации, и ничего. Ставка по ипотеке была такая, как Сбер и обещал на своем сайте.
Игги
3 декабря 2015, 00:21

Interest написал: Приветствую. smile4.gif
1. В документах фигурирует "Полная стоимость кредита", заметно отличающаяся от ставки по кредиту. Как я понял, речь идет о ставке кредита + иные обязательные платежи (страховка, комиссия за выдачу и т.п.). Но я так и не понял, идет ли речь об условном понятии или о фактической ставке кредита. Например, если ставка 14%, а ПСК указана от 16,7% до 17,1%, то правильно ли я понимаю, что ежемесячные платежи будут рассчитываться именно из 16,7% минимум, а не из 14%?

Ежемесячно будете платить по ставке 14%, а 17,1% даст ежегодная обязательная страховка. При таком процентном соотношении фактически это будет тринадцатый платёж. Причём оплачивать страховку придётся единовременно, и может оказаться, что срок платежа лично для Вас окажется весьма неудобным (например, перед новогодними каникулами).
   Спойлер!
Мой совет как человека с опытом ипотеки: по возможности возьмите обычный потребительский кредит, тогда не будет обязательной страховки и заклада квартиры, а общий процент может оказаться сравнимым с ипотечным.
Interest
3 декабря 2015, 01:01

Игги написал: При таком процентном соотношении фактически это будет тринадцатый платёж.

В 3%? Или предполагаете, что 17% - это в дополнение к 14% годовых?

Игги написал: Мой совет как человека с опытом ипотеки: по возможности возьмите обычный потребительский кредит, тогда не будет обязательной страховки и заклада квартиры, а общий процент может оказаться сравнимым с ипотечным.

У того же ВТБ процент будет выше примерно в 1,5 раза и максимальный срок - всего 5 лет. Получается практически вдвое выше месячный платеж, чем моя программа по ипотеке.
Носки Поэта
3 декабря 2015, 11:37

Interest написал: В 3%? Или предполагаете, что 17% - это в дополнение к 14% годовых?

Ты всё никак не оторвёшься от этого гипнотического ПСК. Если хочешь, поразбирайся в той формуле, что я привёл выше - она ВСЕГДА даёт ПСК больше, чем собственно годовой процент. Иногда на 1-1,5%, обычно до 2-3% И вряд ли сумма страховки включена в расчёт этого ПСК, поскольку страхует тебя не банк. Я в таких случаях сам считал суммы, которые придётся платить, учитывая даже возможные штрафы, если что-то сбойнёт. И не только суммы, прописанные в кредитном договоре, но и сопутствующие, типа обязательной страховки для себя, жены и квартиры. И т.д. и т.п.
Рус
3 декабря 2015, 11:52

Носки Поэта написал: Нет, там просто формула идиотская, взятая из заокеанских практик в отрыве от этих самых практик и не имеющая отношения к какой бы то ни было реальности. Кредит берётся на несколько лет, а в этой формуле учитываются проценты, набегающие на ещё неуплаченные проценты в раскладке на весь период кредита в пересчёте на случай, если бы кредит брался на год.

Что-то странное. smile.gif
В общем, мне в таком случае помогает взять любой нормальный долговой калькулятор и по нему проверить платеж и %.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 12:03

Interest написал:
Т.е. особого смысла смотреть на эту цифру нет? Ограничиться стоимостью кредита и выяснением банковских комиссий?

Смотреть на эту цифру смысл есть, потому что именно она реально отражает полную стоимость кредита. Лучший по совокупности затрат банк будет иметь более низкую ЭПС.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 12:06

Носки Поэта написал:
Нет, там просто формула идиотская, взятая из заокеанских практик в отрыве от этих самых практик и не имеющая отношения к какой бы то ни было реальности. Кредит берётся на несколько лет, а в этой формуле учитываются проценты, набегающие на ещё неуплаченные проценты в раскладке на весь период кредита в пересчёте на случай, если бы кредит брался на год. Моё мнение, что этот идиотский ПСК, который банки обязаны высчитывать по этой идиотской формуле и печатать на первой странице договора, только сбивает с толку. Но вполне допускаю, что я пристрастен и неправ.

ПСК (ЭПС) - отличный показатель, который позволяет быстро и без калькулятора объективно сравнить условия разных банков. А вот того, кто вам навешал лапши про заокеанские практики и пересчет на год, больше не слушайте - он или некомпетентен, или специально вводит вас в заблуждение.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 12:10

Игги написал: Мой совет как человека с опытом ипотеки: по возможности возьмите обычный потребительский кредит, тогда не будет обязательной страховки и заклада квартиры, а общий процент может оказаться сравнимым с ипотечным.

А вот такие советы лучше не слушать wink.gif
Ипотека всегда дешевле, удобнее и безопаснее, чем потребительский кредит, кроме ситуаций, когда нужны суммы порядка нескольких процентов от стоимости жилья.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 12:14

Носки Поэта написал:
Я бы не смотрел и сосредоточился на комиссиях банка. Если хочешь, можешь посмотреть и попытаться просечь физический смысл этой формулы.
Мне не удалось.

Начните с изучения того, что такое текущая стоимость будущих денежных потоков. К расчёту ежемесячных выплат ЭПС действительно не имеет отношения, а вот к сравнительной оценке выгодности условий разных банков/программ - самое прямое.
Носки Поэта
3 декабря 2015, 12:33

Old Kind MadMike написал: Лучший по совокупности затрат банк будет иметь более низкую ЭПС. 

Я считаю, что с гораздо бОльшей вероятностью банк, указывающий существенно более низкую ЭПС, скорее всего придумал, как вынести доп. расходы клиента в область, не включаемую в ПСК. И где проходит граница этой существенности - доступными простому клиенту методами вряд ли можно определить. Так что какой бы эта цифра не была - большой, маленькой, средней, красивой - при серьёзном подходе к выбору между разными кредитными предложениями, ну вот не вижу я этапа, на котором на неё имеет смысл обращать внимание. ИМХО.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 13:11

Носки Поэта написал:
Я считаю, что с гораздо бОльшей вероятностью банк, указывающий существенно более низкую ЭПС, скорее всего придумал, как вынести доп. расходы клиента в область, не включаемую в ПСК.

И на чем основано это мнение?

И где проходит граница этой существенности - доступными простому клиенту методами вряд ли можно определить.

Да неважно. Правило простое - чем ниже ПСК, тем лучше клиенту.

Так что какой бы эта цифра не была - большой, маленькой, средней, красивой - при серьёзном подходе к выбору между разными кредитными предложениями, ну вот не вижу я этапа, на котором на неё имеет смысл обращать внимание. ИМХО.

Уверен, тут есть прямая причинно-следственная связь с тем, что ты не понимаешь смысла ПСК.
ПСК имеет смысл смотреть, когда уже определен срок и сумма кредииа, и ты уже прямо сравниваешь между собой экономику разных программ. Чем ниже получается ПСК - тем выгоднее.
Носки Поэта
3 декабря 2015, 13:37

Old Kind MadMike написал: Уверен, тут есть прямая причинно-следственная связь с тем, что ты не понимаешь смысла ПСК.

Уточню - я не понимаю смысла ПСК в том виде, как он введён в п.п. 2 и 2.1 353ФЗ. Считаю, что ПСК, введённый аналогично ПСВ в 3606У имел бы хоть какой-то смысл. Сейчас это бесполезная цифра, которая ничего не показывает. Опять-таки, ИМХО.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 14:02

Носки Поэта написал:
Уточню - я не понимаю смысла ПСК в том виде, как он введён в п.п. 2 и 2.1 353ФЗ. Считаю, что ПСК, введённый аналогично ПСВ в 3606У имел бы хоть какой-то смысл.

И в чем, по-твоему, отличия? smile.gif
Носки Поэта
3 декабря 2015, 14:38

Old Kind MadMike написал: И в чем, по-твоему, отличия?

Первая - фикция, высчитывающая дисконт денежных потоков без учёта инфляции. Вторая - честная, такой фигнёй не страдающая.

Но давай, я уже признаю свою неграмотность и непонимание и твою правоту и хоть таким образом прерву эту бесполезную для ТС пикировку.

ТС, я не прав, смотри на ПСК, сравнивай кредитные пакеты по нему. Если пакеты равны по ВСЕМ остальным параметрам, кроме ПСК - то таки да, лучше выбирать тот, у которого ПСК ниже. Правда, как определить эти прочие параметры, не изучая пакетное предложение досконально - у меня нет методики, извини.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 14:48

Носки Поэта написал: Первая - фикция, высчитывающая дисконт денежных потоков без учёта инфляции. Вторая - честная, такой фигнёй не страдающая.

Ни в одной из этих формул инфляция не участвует в расчете smile.gif
Это, видимо, откровение из того же источника, что и про "запихнули все в один год" и т.п.?

Если пакеты равны по ВСЕМ остальным параметрам, кроме ПСК - то таки да, лучше выбирать тот, у которого ПСК ниже. 

Все экономические параметры уже учтены в ПСК, ничего отдельно смотреть не нужно. Именно поэтому ПСК и позволяет быстро и достаточно надежно сравнить разные потоки платежей между собой.
Interest
3 декабря 2015, 15:58

Old Kind MadMike написал: ПСК (ЭПС) - отличный показатель, который позволяет быстро и без калькулятора объективно сравнить условия разных банков.

Вот только для этого ставку нужно знать, разве нет? Это у ВТБ 14% в любом случае, а у остальных плавающая.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 16:00

Interest написал:
Вот только для этого ставку нужно знать, разве нет? Это у ВТБ 14% в любом случае, а у остальных плавающая.

Какую ставку?
Interest
3 декабря 2015, 16:01

Old Kind MadMike написал: Да неважно. Правило простое - чем ниже ПСК, тем лучше клиенту.

Ну вот на сайте Связь-банка есть раздел "Расходы клиента", где указан 1% страхования, 5 тыс. за оценку и 2 тыс. пошлины. Т.е. раза в три ниже, чем ПСК-% по кредиту на сайте ВТБ.
Или это чудеса, или Связь-банк не все пишет на сайте.
Interest
3 декабря 2015, 16:02

Old Kind MadMike написал: Какую ставку?

А разве ПСК, грубо, это не ставка + дополнительные расходы клиента? Соответственно, при плавающей ставке будет плавать и ПСК, разве нет?
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 16:16

Interest написал:
А разве ПСК, грубо, это не ставка + дополнительные расходы клиента? Соответственно, при плавающей ставке будет плавать и ПСК, разве нет?

Какая ставка может быть плавающей? Номинальная?
Ты имеешь ввиду схему, когда номинальная ставка по кредиту рассчитывается каждый год на основе биржевых индексов?
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 16:31

Interest написал:
Ну вот на сайте Связь-банка есть раздел "Расходы клиента", где указан 1% страхования, 5 тыс. за оценку и 2 тыс. пошлины. Т.е. раза в три ниже, чем ПСК-% по кредиту на сайте ВТБ.
Или это чудеса, или Связь-банк не все пишет на сайте.

Во-первых, ПСК и не должна соответствовать номинальной ставке. Даже если у тебя не будет доп.расходов для получения кредита, ПСК все равно будет выше номинальной ставки.
Во-вторых, какой смысл сравнивать ПСК одного банка с номинальной ставкой другого?
Носки Поэта
3 декабря 2015, 16:44

Old Kind MadMike написал: Во-вторых, какой смысл сравнивать ПСК одного банка с номинальной ставкой другого?  

Как я понял ТС собирается сравнивать ПСК с ПСК. Просто сама номинальная ставка у одного банка фиксированная, а у другого меняется либо со временем, либо в зависимости от остатка, либо вообще в зависимости от положения звёзд Сад-Аз_Забих. В некоторых банках попадаются ушлые сотрудники, которые знают, как уменьшить этот ПСК, не теряя своей выгоды. А в некоторых стремятся выкатить реально выгодное предложение для привлечения некоторой таргет-группы клиентов, не глядя на то, что при этом происходит с ПСК.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 16:53

Носки Поэта написал: Как я понял ТС собирается сравнивать ПСК с ПСК.

Если есть обе ПСК- то в чем проблема?
Если есть только одна, то нужно запросить у другого банка ПСК.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 16:54

Носки Поэта написал: В некоторых банках попадаются ушлые сотрудники, которые знают, как уменьшить этот ПСК, не теряя своей выгоды.

Источник информации?
Носки Поэта
3 декабря 2015, 17:14

Old Kind MadMike написал: Источник информации? 

Всего лишь формула и голова. Заранее признаю, голова - дурная. Про формулу я уже говорил.
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 17:45

Носки Поэта написал:
Всего лишь формула и голова. Заранее признаю, голова - дурная. Про формулу я уже говорил.

Т.е. это лишь предположение человека, мало знакомого с реальным положением вещей?
Носки Поэта
3 декабря 2015, 18:06

Old Kind MadMike написал: Т.е. это лишь предположение человека, мало знакомого с реальным положением вещей? 

Да. Можно даже сказать - совсем не знакомого.
Interest
3 декабря 2015, 18:45

Old Kind MadMike написал: Какая ставка может быть плавающей? Номинальная?Ты имеешь ввиду схему, когда номинальная ставка по кредиту рассчитывается каждый год на основе биржевых индексов?

Я имею в виду ситуацию, когда я еще не знаю, какую ставку мне реально выставит банк. Колебания, по опыту телефонного общения с банками, могут достигать 2%.
Т.е. у ВТБ я знаю, что ПСК превышает ставку для меня примерно на 3%. В случае с другим банком я еще не знаю, какая у меня будет ставка, отсюда и не могу узнать ПСК. Или в моей логике есть ошибка?
Interest
3 декабря 2015, 18:47

Old Kind MadMike написал: Во-первых, ПСК и не должна соответствовать номинальной ставке. Даже если у тебя не будет доп.расходов для получения кредита, ПСК все равно будет выше номинальной ставки.

В данном примере я пытаюсь понять - если у ВТБ указано превышение ПСК над ставкой на 3%, а у Связь-банка указаны дополнительные расходы заемщика, по сути, в 1%, то значит ли это, что в случае ВТБ мои расходы будут втрое выше, или же Связь-банк что-то недоговаривает?
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 18:52

Interest написал:
Я имею в виду ситуацию, когда я еще не знаю, какую ставку мне реально выставит банк. Колебания, по опыту телефонного общения с банками, могут достигать 2%.
Т.е. у ВТБ я знаю, что ПСК превышает ставку для меня примерно на 3%. В случае с другим банком я еще не знаю, какая у меня будет ставка, отсюда и не могу узнать ПСК. Или в моей логике есть ошибка?

Пока ты не узнаешь обе ставки - ты не сможешь сравнить стоимость кредита.
По моему опыту обычно для получения первичного одобрения и условий банкам достаточно сканов документов. Поэтому почему бы не подать заявку в оба банка?
Old Kind MadMike
3 декабря 2015, 18:59

Interest написал:
В данном примере я пытаюсь понять - если у ВТБ указано превышение ПСК над ставкой на 3%, а у Связь-банка указаны дополнительные расходы заемщика, по сути, в 1%, то значит ли это, что в случае ВТБ мои расходы будут втрое выше, или же Связь-банк что-то недоговаривает?

Ни то, ни другое. ПСК не равна линейному сложению номинального процента с расходами на оформление. Тебе надо запросить в связь-банке расчёт их ПСК.
Игги
3 декабря 2015, 23:47

Interest написал:
В 3%? Или предполагаете, что 17% - это в дополнение к 14% годовых?

Я не предполагаю, а знаю. Ибо сам был в такой ситуации, когда при ежемесячном платеже 11 000 руб. (что соответствует 14,5%) ежегодно приходилось оплачивать страховку около 18 000 руб. Когда я пересчитал процент, как раз и получилось 17,7%.


У того же ВТБ процент будет выше примерно в 1,5 раза и максимальный срок - всего 5 лет. Получается практически вдвое выше месячный платеж, чем моя программа по ипотеке.

ВТБ -не единственный банк в РФ. Если конкретно, для улучшения жилищных условий я взял обычный потребительский кредит. Сумма кредита, процент оказались сопоставимы с возможным для меня ипотечным кредитом. Единственный плюс ипотечного кредита -существенно больший максимальный срок, что несколько (но не пропорционально) уменьшает ежемесячный платёж. Зато нет жирного минуса -залога жилья.
Эта версия форума - с пониженной функциональностью. Для просмотра полной версии со всеми функциями, форматированием, картинками и т. п. нажмите сюда.
Invision Power Board © 2001-2017 Invision Power Services, Inc.
модификация - Яро & Серёга
Хостинг от «Зенон»Сервера компании «ETegro»