Справка - Поиск - Участники - Войти - Регистрация
Полная версия: Покупка недвижимости
Частный клуб Алекса Экслера > Деловые вопросы
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
ElenaV
11 декабря 2015, 15:13
Родственник покупает комнату в общежитии (не новостройка, не элитный район, не сильно презентабельный дом). Звонит по объявлениям на местном сайте недвижимости. Показывают несколько вариантов от разных агентств. Ему приглянулась одна комната: чистая, со свежим ремонтом, документы, показанные агентом, вроде в порядке.

Смущает следующий момент: в качестве собственника и продавца выступает товарищ, с виду сильно пьющий, чей облик никак не вяжется с хорошим ремонтом. Плюс в ответ на просьбу показать документы при просмотре комнаты агент ответил, что все оригиналы в агентстве и собственник так сам пожелал. Документы сходил, посмотрел. Как сказано выше, вроде все на месте. Плюс еще одно. В агентстве он случайно слышит фразу, обращенную к собственнику: "Ну, сбегаешь если что, ты же тут рядом живешь". О чем это, не важно, но собственник прописан в продаваемой комнате и это явно не "рядом", а при просмотре комнаты было зачем-то заявлено, что проживает он здесь.

Второй странный момент. Та же самая комната на том же самом сайте предлагается другим агентством, причем на 10% дороже. При телефонном разговоре другой агент соглашается показать и комнату, и документы на месте.

Парень чует, что есть какой-то подвох. В чем тут могла собака порыться? На что обратить внимание?

п.с. Комната уж больно понравилась, а вариантов по его бюджету не так уж и много.
Рус
11 декабря 2015, 15:53

ElenaV написала: Парень чует, что есть какой-то подвох. В чем тут могла собака порыться? На что обратить внимание?

На то, что нужно поискать среди знакомых опытного риэлтора, которому заплатить комиссию за сопровождение сделки. Думаю, в 10-20К уложится, а спокойствия приобретет на всю сумму.
ElenaV
11 декабря 2015, 15:55

Рус написал: На то, что нужно поискать среди знакомых опытного риэлтора, которому заплатить комиссию за сопровождение сделки. Думаю, в 10-20К уложится, а спокойствия приобретет на всю сумму.

А сделка, заверенная у нотариуса, никак не обезопасит?

Риэлторов среди знакомых нет. А их самостоятельный выбор - такая же лотерея.

п.с. Насчет 10-20 это ты очень оптимистично. Три года назад за похожую сделку брали 50.
Женяпротив
11 декабря 2015, 15:57
Ему конечно виднее, но я бы не стала так рисковать последними деньгами.
Рус
11 декабря 2015, 15:58

ElenaV написала: А сделка, заверенная у нотариуса, никак не обезопасит?

Опять же ответит грамотный риэлтор. Насколько я знаю нет.

ElenaV написала: Риэлторов среди знакомых нет. А их самостоятельный выбор - такая же лотерея. 

А среди знакомых у знакомых? Неужели никто в окружении квартир не покупает-продает? Ну хотя бы отзыв - "хорошая девочка на последней сделки была, предупредила о том, об этом, живем довольны" и т.д.
Troublemaker
11 декабря 2015, 15:59

ElenaV написала: А сделка, заверенная у нотариуса, никак не обезопасит?

К сожалению, нет.
ElenaV
11 декабря 2015, 16:00

Рус написал: Неужели никто в окружении квартир не покупает-продает? Ну хотя бы отзыв - "хорошая девочка на последней сделки была, предупредила о том, об этом, живем довольны" и т.д.

Никто. mad.gif Мы сами как-то сталкивались лет пять назад, так того агентства уже и в помине нет.
Рус
11 декабря 2015, 16:01

ElenaV написала: Три года назад за похожую сделку брали 50.

С поиском? Да.
Неужели просто сопровождение нынче 50?... Дел на несколько часов.
1-е - пообщаться с риэлтором продавца.
Жульнические варианты обычно отвалятся на этом месте, т.к. видно, чтобы будут копать.
Это 10-20 минут, ехать не нужно.
Следующее - приехать на аванс и проверить что все нужные документы на месте. Примерно час времени. Отвалятся варианты с кривыми документами.
Потом собственно поприсутствовать на обмене денег на документы (или как там это происходит?..).
Не так много работы-то.
ElenaV
11 декабря 2015, 16:02

Рус написал: Насколько я знаю нет.


Troublemaker написала: К сожалению, нет.

Странно? А зачем тогда народ так делает?

Ну а по условиям в стартовом посте какие навскидку могут быть проблемы? Что собственник был в неадеквате в момент сделки?
ElenaV
11 декабря 2015, 16:03

Рус написал: Неужели просто сопровождение нынче 50?... Дел на несколько часов.
1-е - пообщаться с риэлтором продавца.
Жульнические варианты обычно отвалятся на этом месте, т.к. видно, чтобы будут копать.
Это 10-20 минут, ехать не нужно.
Следующее - приехать на аванс и проверить что все нужные документы на месте. Примерно час времени. Отвалятся варианты с кривыми документами.
Потом собственно поприсутствовать на обмене денег на документы (или как там это происходит?..).
Не так много работы-то.

Боюсь, что наши агенты сами между собой могут быть в сговоре. Все же в одной каше варятся. Вон уже и предлагают одно и то же, не стесняясь.
Troublemaker
11 декабря 2015, 16:13

ElenaV написала: Странно? А зачем тогда народ так делает?

Когда-то регистрация договора купли-продажи у нотариуса была обязательной. Потом стала необязательной, но некоторые продолжали так делать - по привычке, не знали об отмене обязательности или думали (как вы), что это обезопасит их на случай недобросовестной сделки.
Daniil_B
11 декабря 2015, 16:16

ElenaV написала:
Странно? А зачем тогда народ так делает?
Ну а по условиям в стартовом посте какие навскидку могут быть проблемы? Что собственник был в неадеквате в момент сделки?

Заверение сделки у нотариуса - по привычке, когда-то это было обязательно.
Если объект покупки лучше/дешевле рынка и вызывает сомнения и тревогу, как правило - лучше его обойти стороной.
ElenaV
11 декабря 2015, 16:22

Daniil_B написал: Если объект покупки лучше/дешевле рынка и вызывает сомнения и тревогу, как правило - лучше его обойти стороной.

Да в том-то и дело, что по цене есть варианты и такие же, и подешевле, и подороже (а второе агентство так и вообще задрало цену), но вот некоторые нестыковки данного варианта покупателя вводят в ступор.
Selestra
11 декабря 2015, 18:01

ElenaV написала: Ну а по условиям в стартовом посте какие навскидку могут быть проблемы? Что собственник был в неадеквате в момент сделки?

Ой. Надо вспомнить, что рыл наш агент. Были бы в Мск - я бы посоветовала его.
Он проверял историю квартиры (все сделки, которые по ней были), все регистрации разных лиц, всех бывших собственников (а вдруг среди них были малолетние, по которым потом будут споры с опекой).

Еще от такого собственника я бы попросила справку от психиатра. Ну мало ли где он состоит. Мне кажется, мы обошлись расписками свидетелей насчет здравого ума и твердой памяти, но я уже точно не помню. В любом случае должно присутствовать письменное доказательство вменяемости собственника. А может, агент и рыл в эту сторону, но что-то я даже не представляю, как это можно сделать, это ж медицинская тайна.

Вы же деньги в ячейку будете класть?
Muzzy
11 декабря 2015, 18:05
Для начала закажите выписку из реестра недвижимости на сайте Росреестра по адресу этой комнаты. Все это можно сделать удаленно, не выходя из дома. Цена вопроса 200 рублей, а пользу приносит большую (но не решает всех вопросов, конечно).
Mumi
11 декабря 2015, 18:23

Selestra написала:
Еще от такого собственника я бы попросила справку от психиатра.

Обязательно. Но он в принципе может и отказать ведь. Человек может просто стоять на учете в психдиспансере (т.е. не быть признан невменяемым юридически) и потом (если обнаружатся его наследники и родственники) сделка может быть признана ничтожной, потеряет покупатель и деньги и нервы.
Я бы бежала от этого лакомого куска, теряя тапки, а в дальнейшем обязательно разорилась бы на юридическое сопровождение сделки. Лучше типа переплатить сейчас, чем потом потерять все.
Mumi
11 декабря 2015, 18:24

Muzzy написал: Для начала закажите выписку из реестра недвижимости на сайте Росреестра по адресу этой комнаты. Все это можно сделать удаленно, не выходя из дома. Цена вопроса 200 рублей, а пользу приносит большую (но не решает всех вопросов, конечно).

Насчет психического (что вполне может быть, раз товарищ пьющий на вид) она ничего не покажет.
ElenaV
11 декабря 2015, 18:35

Mumi написала: Я бы бежала от этого лакомого куска, теряя тапки, а в дальнейшем обязательно разорилась бы на юридическое сопровождение сделки. Лучше типа переплатить сейчас, чем потом потерять все.

Уже все. Товарищ отзвонился, сказал, что агент сам отвалился. В ответ на какие-то очередные его вопросы и сомнения сказал "удачи, до свидания". redface.gif biggrin.gif
ElenaV
11 декабря 2015, 18:36

Mumi написала: а в дальнейшем обязательно разорилась бы на юридическое сопровождение сделки.

Что это такое? Нанять своего риэлтора? Он будет потом отвечать за проблемы после покупки? Сомнительно что-то. redface.gif
Selestra
11 декабря 2015, 19:55

ElenaV написала: Он будет потом отвечать за проблемы после покупки?

Отвечать не будет, но много чего выяснит. А в случае странной второй стороны выступит буфером. Нас уже два раза так агент выручал, когда самостоятельные переговоры были невозможны (по причине агрессивного поведения продавцов).
ElenaV
11 декабря 2015, 21:39

Selestra написала: Отвечать не будет, но много чего выяснит. А в случае странной второй стороны выступит буфером. Нас уже два раза так агент выручал, когда самостоятельные переговоры были невозможны (по причине агрессивного поведения продавцов).

Больше пугает агрессивное поведение риэлторов. Довелось тоже с ними пообщаться.
Mumi
11 декабря 2015, 22:37

ElenaV написала:
В ответ на какие-то очередные его вопросы и сомнения сказал "удачи, до свидания". redface.gif  biggrin.gif

Ну и слава богу. Видать, там всё совсем мутно, если сами отваливаются.

ElenaV написала:
Что это такое? Нанять своего риэлтора? Он будет потом отвечать за проблемы после покупки? Сомнительно что-то. redface.gif

Я не спец (один раз опыт неудачный), но если буду опять что-то затевать, без юриста (адвоката, название не суть) шагу не ступлю. Ученая. mad.gif
ElenaV
11 декабря 2015, 22:53

Mumi написала: но если буду опять что-то затевать, без юриста (адвоката, название не суть) шагу не ступлю.

А они чего делают? Вот нотариус при заверении сделки проверяет документы, а юрист заранее что-то проверяет?
Mumi
11 декабря 2015, 23:08

ElenaV написала:
А они чего делают? Вот нотариус при заверении сделки проверяет документы, а юрист заранее что-то проверяет?

Чего-то я тут одна отдуваюсь, а делала это один раз и много лет назад. biggrin.gif
Тогда всё наверняка по-другому было, чем теперь. Юрист как раз и узнавал что-то в тогдашнем аналоге госреестра, внимательно читал договор biggrin.gif , очень жаль мне лично, что тогда он не поставил перед продавцом (и не озвучил нам вероятные варианты) вопрос о его психнормальности, сейчас у меня (как у покупателя) бы не было моих проблем (вплоть до возможной потери недвиги).
cloud
11 декабря 2015, 23:10

Selestra написала: В любом случае должно присутствовать письменное доказательство вменяемости собственника. А может, агент и рыл в эту сторону, но что-то я даже не представляю, как это можно сделать, это ж медицинская тайна.

Со мной в психдиспансере стояла в очереди пожилая женщина оплатить справку о своей дееспособности, которая ей была нужна для сделки по недвижимости. Судя по её словам, это нередко обязательный документ в перечне.
Mumi
11 декабря 2015, 23:21
Что характерно, моего продавца признали недееспособным только через три года после совершения сделки. Что не помешало его наследникам подать в суд с неплохими шансами.
Тут не застрахован никто и никакими бумажками, такое ощущение. А уж нотариус - это вообще, фигня.
Troublemaker
11 декабря 2015, 23:35

ElenaV написала:
А они чего делают? Вот нотариус при заверении сделки проверяет документы, а юрист заранее что-то проверяет?

Как нотариус проверяет документы? Разве что комплектность и правильность составления ДКП. "Чистоту" объекта недвижимости и сделки он не проверяет, этим занимаются (должны заниматься) риэлторы с юристом.
У меня при покупке первой квартиры не было ни юриста, ни риэлтора, молодая была и глупая facepalm.gif , к счастью, все прошло нормально. Со второй квартирой мы консультировались с юристом, хотя к оформлению сделки риэлтора не привлекали, там было все прозрачно и просто. В следующий раз тоже сначала обязательно проверим "чистоту" объекта.
ElenaV
11 декабря 2015, 23:39

Mumi написала: Что характерно, моего продавца признали недееспособным только через три года после совершения сделки.

Вот так купишь и дергайся потом всю жизнь. redface.gif А срок давности у этого пункта есть какой-то?
ElenaV
11 декабря 2015, 23:39
А дорого стоят услуги юриста по проверке "чистоты"?
Mumi
11 декабря 2015, 23:45

ElenaV написала:
А срок давности у этого пункта есть какой-то?

У конкретно этого пункта вроде нет. А так, оспоривание сделки - год, емнип. Но срок давности - довольно слабый аргумент, если он не подкреплён чем-то еще кмк. Сорина бы сюда.

ElenaV
11 декабря 2015, 23:46

Mumi написала: У конкретно этого пункта вроде нет. А так, оспоривание сделки - год, емнип. Но срок давности - довольно слабый аргумент, если он не подкреплён чем-то еще кмк. Сорина бы сюда.

Интересно, как можно спустя годы признать, что человек был ку-ку именно тогда, при заключении сделки, а не потом с горя тронулся.
Mumi
11 декабря 2015, 23:46

ElenaV написала:
Вот так купишь и дергайся потом всю жизнь.

Типа того. mad.gif Или судись потом всю жизнь. Этот процесс, как я поняла, с заявлениями и аппеляциями можно вести практически бесконечно, вплоть до Гааги, тут финиш только когда или эмир или ишак. mad.gif biggrin.gif
Troublemaker
11 декабря 2015, 23:49

Mumi написала:
У конкретно этого пункта вроде нет. А так, оспоривание сделки - год, емнип. Но срок давности - довольно слабый аргумент, если он не подкреплён чем-то еще кмк. Сорина бы сюда.

В зависимости от того, оспоримая сделка или ничтожная будет 1 или 3 года.
Mumi
11 декабря 2015, 23:50

ElenaV написала:
Интересно, как можно спустя годы признать, что человек был ку-ку именно тогда, при заключении сделки, а не потом с горя тронулся.

Можно. Если он полеживал в больнице и состоял на учете (но не был признан недееспособным). Даже посмертная псих. экспертиза на основе мед. документов делается. И, что характерно, если сделка будет признана ничтожной, продавец получает обратно квартиру, а покупатель - дырку от бублика (особенно если куплено было давно, по тем ценам). В общем, повторюсь, я бы на юристе не экономила (хотя и это не панацея).
Selestra
11 декабря 2015, 23:52

ElenaV написала: Больше пугает агрессивное поведение риэлторов. Довелось тоже с ними пообщаться.

Да, один раз мы не могли общаться с продавцом, а второй раз с риэлтором продавца. Причем во второй раз мы сначала не собирались обращаться к риэлтору, т.к. недвига была нам знакома, историю знали. Но нам послали каких-то амбалов, которые хотели провести сделку по принципу "утром деньги, вечером стулья", и я поняла, что мне нужен буфер, который возьмет этих красавцев на себя.

ElenaV написала: А срок давности у этого пункта есть какой-то?

А разве не три года, как обычно?
Selestra
11 декабря 2015, 23:53
Насчет юристов. Юридическое сопровождение есть в любом крупном риэлторском агенстве. Обращаешься к риэлтору - значит, будет юр. помощь.
Матрос Кася
12 декабря 2015, 00:33

Selestra написала: Юридическое сопровождение есть в любом крупном риэлторском агенстве. Обращаешься к риэлтору - значит, будет юр. помощь.

Главное, чтобы не это агентство продавало квартиру. Потому что умалчивают они многое.
cloud
12 декабря 2015, 00:41

Mumi написала: а покупатель - дырку от бублика

А деньги не обязаны разве вернуть?
ElenaV
12 декабря 2015, 00:46

Матрос Кася написала: Главное, чтобы не это агентство продавало квартиру. Потому что умалчивают они многое.

Вот и меня настораживает круговая порука в этой сфере.
Лунный Волк
12 декабря 2015, 02:19


Я бы при таких вводных не покупал.
Olla
12 декабря 2015, 03:01

cloud написала:
А деньги не обязаны разве вернуть?

Обязаны. Если добровольно не захотят/не смогут (типа, ой, мы уже всё потратили), то по суду. Который продлится туеву хучу времени, и по результатам продавца обяжут выплачивать по три копейки в течение двадцати лет.
Инна Маг
12 декабря 2015, 09:21
Часто в договоре купли-продажи продавцы указывают заниженную стоимость продаваемого.
В итоге случается, что квартиру вернут а денег покупателю отдадут столько, сколько в договоре указано.
Вот буквально моя знакомая двушку продает. За 7,5 млн. А в договоре пишут 3млн.
Mareesha
12 декабря 2015, 11:55

ElenaV написала: А они чего делают? Вот нотариус при заверении сделки проверяет документы, а юрист заранее что-то проверяет?

Не юрист, риэлтор. Проверяет, нет ли обремененний, не прописан ли там кто-то, кто сейчас сидит, а выйдет - предъявит права, какая история у этой недвижимости, то есть как и когда она переходила из рук в руки.
Посмотри, сколько времени висит объявление о продаже. Если комната хорошая и цена хорошая, а комната не продается, это подозрительно.
Я бы покупать такую комнату не стала ни при каких обстоятельствах.
Mareesha
12 декабря 2015, 11:55

Инна Маг написала: Часто в договоре купли-продажи продавцы указывают заниженную стоимость продаваемого.

Не часто, а только в случае, если недвижимость в собственности меньше трех лет.
NEV
12 декабря 2015, 12:01

Mareesha написала:
Не часто, а только в случае, если недвижимость в собственности меньше трех лет.

А зачем покупатели на это соглашаются, или для них тоже есть выгода?
Mareesha
12 декабря 2015, 12:16

NEV написала: А зачем покупатели на это соглашаются, или для них тоже есть выгода?

Такие квартиры всегда стоят дешевле. Можно и не соглашаться, но тогда надо будет налог платить, это сильно поднимет стоимость. И кроме того, если именно такая очень понравится и продавец вызывает доверие, можно пойти на сделку.
NEV
12 декабря 2015, 13:21

Mareesha написала:
Такие квартиры всегда стоят дешевле.

Понятно, спасибо. Знакомая когда-то согласилась указать меньшую стоимость, позже выяснилось, что на квартире еще и долг за комм.услуги неплохой. Конечно, сама виновата, на слово верить нельзя, и тем не менее...
Интересно, входит ли в обязанности риэлтора подсказка покупателю взять справку об отсутствии задолженности?
Muzzy
12 декабря 2015, 13:31

Mareesha написала: Не юрист, риэлтор. Проверяет, нет ли обремененний, не прописан ли там кто-то, кто сейчас сидит, а выйдет - предъявит права, какая история у этой недвижимости, то есть как и когда она переходила из рук в руки.

Все это, кроме истории перехода недвижимости из рук в руки, можно проверить и самостоятельно. Обременения, текущий собственник, распределение долей (если есть) - это выписка из реестра, о которой я твержу уже который раз, прописка - это справка по форме 9, про сидящих - форма 12, характеристики помещений - кадастровый паспорт и справка по форме 7. Задолженность по квартплате - справка из УК (ТСЖ, ЖСК и т.д.) В целом, это достаточный пакет для принятия решения. Риэлтор мало что сюда добавит, ту же дееспособность продавца он документально проверить вряд ли сможет. Максимум, он может связаться с сотрудниками Росреестра пользуясь своими связями (если они есть, что бывает не всегда), и те расскажут ему об истории этой квартиры, если она тоже есть, потому что далеко не вся недвижимость продается по десять раз. Конечно, у опытного риэлтора глаз наметан, проблемные квартиры он чувствует лучше, чем простой обыватель.
Muzzy
12 декабря 2015, 13:33

Mareesha написала: Не юрист, риэлтор. Проверяет, нет ли обремененний, не прописан ли там кто-то, кто сейчас сидит, а выйдет - предъявит права, какая история у этой недвижимости, то есть как и когда она переходила из рук в руки.

Все это, кроме истории перехода недвижимости из рук в руки, можно проверить и самостоятельно. Обременения, текущий собственник, распределение долей (если есть) - это выписка из реестра, о которой я твержу уже который раз, прописка - это справка по форме 9, про сидящих - форма 12, характеристики помещений - кадастровый паспорт и справка по форме 7. Задолженность по квартплате - справка из УК (ТСЖ, ЖСК и т.д.) В целом, это достаточный пакет для принятия решения. Риэлтор мало что сюда добавит, ту же дееспособность продавца он документально проверить вряд ли сможет. Максимум, он может связаться с сотрудниками Росреестра пользуясь своими связями (если они вообще есть, что бывает не всегда), и те расскажут ему об истории этой квартиры, если она тоже есть, потому что далеко не вся недвижимость продается по десять раз. Конечно, у опытного риэлтора глаз наметан, проблемные квартиры он чувствует лучше, чем простой обыватель.
Selestra
12 декабря 2015, 13:55

Матрос Кася написала: Главное, чтобы не это агентство продавало квартиру. Потому что умалчивают они многое.

Разумеется. Вообще-то в моей картине мира юрист не может одновременно представлять обе стороны. Это конфликт интересов. Если риэлторские агенства игнорируют подобный конфликт (вообще странно, что нет законодательства на этот счет), то сам клиент должен о нем помнить.
Дальше >>
Эта версия форума - с пониженной функциональностью. Для просмотра полной версии со всеми функциями, форматированием, картинками и т. п. нажмите сюда.
Invision Power Board © 2001-2017 Invision Power Services, Inc.
модификация - Яро & Серёга
Хостинг от «Зенон»Сервера компании «ETegro»